等额本金原理_等额本金价值分析

1.买房选等额本金还是等额本息比较好呢？

2.买房商业用等额本金（递减法）和等额本息（等额法），哪个划算？

3.等额本金和等额本息的区别与选择

4.买房：等额本息和等额本金到底谁好?

买房选等额本金还是等额本息比较好呢？

在等额本息还款的方式下，随着剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择等额本息。

如款一百万买房，然后20年还清，两者还款上有什么区别呢?我们先来看一张图：这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少 的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大 的。

那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完，避免房子对现金流的依赖。

那么在时间较短的情况下，迅速还完，选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余迅速还完，然后利用房子进行再融资。

等额本息法等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

每月利息 = 剩余本金x月利率

还款总利息=额*月数*月利率*（1+月利率）月数/（1+月利率）还款月数 - 1-额

还款总额=还款月数*额*月利率*（1+月利率）月数/（1+月利率）还款月数 - 1

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。等额本金法等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数+1）*额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*额*月利率/2+额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且期限越长，利息相差越大。

等额本息适合的人群等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。

例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

等额本息：每月还款金额=600000*5‰*(1+5‰)240/(1+5‰)*240-1=3012.5元

等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500　　第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

......

实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。

当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

（以上回答发布于2016-12-10，当前相关购房政策请以实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看

买房商业用等额本金（递减法）和等额本息（等额法），哪个划算？

人住房按揭还款如何选择等额本息还款法与等额本金还款法

还款法与等额本金还款法的比较分析

(1)等额本息还款法：

等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还本息，又称等额法。每月还款额计算公式为：

〔本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

每月应还金额：a*[i*(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]

注：a本金 i月利率 n月数

(2)等额本金还款法

等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。每月还款额计算公式为：（本金÷还款月数）＋（本金－累计已还本金）×月利率等额本金还款法：

每月应还利息：an*i/30*dn

注：a本金 i月利率 n月数 an第n个月剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a2-2*a/n...以次类推 dn 第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推

定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房，期限20年，月利率4.2‰，每月还本付息。

如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。但考虑时间因素，以月利率4.2‰将两种还款方式下每月还本付息差额折现到发放日，则相加之和为0。即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。

那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢？

“等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还与月利率相乘得出。按上例，每月应偿还本金833.33元，第一期余额20万元，归还本金833.33元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），仍欠银行199166.67元；第二期归还本金833.33元，支付利息836.50元（199166.68×4.2‰），仍欠银行198333.33元；……。

“等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，按公式计算每月应偿还本息和为1324.33元，第一期余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行199515.67元；第二期应支付利息837.元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行199029.30元；……。

通过逐期分析可以看出，在等额本金还款法和等额本息还款法中，银行都是按照借款人实际占用额和规定的利率计算应收取的利息。而且，若以相同的折现率将每期还款额折现到基期，金额也是完全相等的。

有人可能会问，我能不能在“等额本息还款法”中先把本金还完，再还利息，这样不是既可以快速归还本金，又可以节约利息？其实无论在每期偿还金额中还多少本金、多少利息，应偿还的总金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息”同样要计付利息，则下一期未偿还银行的金额仍然是一样的。

通过以上分析可以看出，虽然都是20万元、期限20年的，但由于偿还本金的时间不同，实际占用银行资金的时间也就不同了。总的来说，“等额本息还款法”借用银行的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要支付更多的利息。因此不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相差16620元”。因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。

也可以直观地看，在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比月等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差的16620元正是少付的这部分付息。因此可以说，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于借款人在前面的付出。

二、如何选择适合自己的方式

两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供款相一致。

等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心计算。

如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲线是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。若在还款期内，收入曲线呈上升趋势，则与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线呈下降趋势，则与等额本金还款法的曲线更一致。

1、按照等额本息还款法，客户偿还的本金逐渐增加，利息逐渐减少，但总额保持不变；按照等额本金还款法，客户每月偿还的本金不变，利息逐渐减少。比

较两种方法，由于用等额本息还款法占用的银行资金相对较多，因此所付出的利息较多，而银行并未因此获得额外的利息收入。

2、两种还款方式的利弊主要为：用等额本息还款法，客户初期的还款压力相对较小，还款金额一定，比较直观，使客户能更好地了解自己的收入和支出情况，便于灵活安排自己的理财；而用等额本金还款法，客户初期偿还的本金相对等额本息还款法较多，还款压力较大；此外，由于等额本息还款法使本金的偿还主要集中在后期，因此当利率下降时，用等额本息还款法更合算。

所以，根据一般的收入变化趋势，等额本息还款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的，一般为中老年人。

除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠道，如果有其他投资回报率高于利率的途径，一方面借款买房，另一方面，手中的资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。这种情况下，可以考虑延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市民，存款利率低于利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。

借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定用何种还款方法。

等额本金和等额本息的区别与选择

等额本息又称为定期付息，这种还款方式是在还款期内，借款人每月每月偿还同等数额的(包括本金和利息)，其中每月利息按月初剩余本金计算并逐月结清。也就是说，在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

优点：每月偿还的额度相同，还贷稳定

缺点：支付的利息更多

等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。这种还款方式是在还款期内把数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余在该月所产生的利息。这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说，在等额本金法中，每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，故每月还款额逐渐减少。

优点：能节省更多利息

缺点：前期还贷压力较大

两种还款方式各有特点，适合不同的购房者用。收入较高、有提前还款打算的或年轻购房者选择等额本金还款方式比较适合；而等额本息适合收入相对稳定、前期投入不能过大的家庭。也就是购房者要具体情况具体分析，根据自身的还款能力来选择还款方式，若是收入较高，选择等额本金还款方式会更能节省利息。

买房：等额本息和等额本金到底谁好?

等额本金和等额本息是不同的还款方式。

等额本金指的是还款期内总额等分，每个月偿还固定的本金，但是随时本金偿还的减少，每月所支付的利息也随之减少。

等额本息是将本金和利息拆分成若干份，每个月偿还一样数额的本金和利息。

等额本金和等额本息这两种方式，本金偿是一样的，但是利息会有差异。您可以根据您的资金情况选择适合您的方式。