资金的时间价值案例结合_时间资金价值案例

1.为什么每股收益最大化没有考虑时间价值和风险？ 而股东财富最大化就考虑了资金时间价值和风险了呢 ？

2.如何巧用Excel计算货币时间价值

3.经济学案例分析

4.资金的时间价值问题!?

5.如何进行个人理财案例分析

为什么每股收益最大化没有考虑时间价值和风险？ 而股东财富最大化就考虑了资金时间价值和风险了呢 ？

股票发行价格=市盈率还原值×40%+股息还原率×20%+每股净值×20%+预计当年股息与一年期存款利率还原值×20%

这个公式全面地考虑了影响股票发行价格的若干因素，如利率、股息、流通市场的股票价格等，值得借鉴。

因股东财富最大化等于股数乘以股价，根据上述公司从股票发行源头的角度考虑股价，可以看出股价考虑了资金的时间价值。

扩展资料

理财怎么选择

根据预期收益来选择理财方式，绝大多数的中国人对理财的理解是错误的。理财最重要的问题是期望收益率，而不是保本或者保证多少收益。

案例 年收入净剩余10万，同在上海，有房和无房的理财方案就完全不一样，因为一个目标是首付，一个目标是跑过cpi。总体而言，理财方面的风险度配比应该是7比2比1，70％的固定资产投资或稳健型投资，房子、货基、理财产品优先端、保险都属于此类产品。20％中等风险产品，公募基金、指数基金大概都属于这一类。剩下的10％，配置高风险高收益产品，股票、期货、私募基金属于这个类别。如果固定资产配置过多，那就应该多配置高风险高收益产品，利用投资杠杆将整体配置的风险度提高，反之亦然。举个例子，有个私募基金经理在期货投资获得巨额收益，为了摊平风险度，购买了大量的房产，写字楼一买就是一层楼。财务杠杆决定了人和人之间的区别，当你还属于穷这个阶层时，建议用超大的财务杠杆去淘金。当你已经有房有车成为中产阶层时，财务杠杆应该略大于1.5但不要超过2，在保证跑赢Cpi的情况下能够实现超额收益，向财务自由靠拢。如果已经能够财务自由，建议用保守理财方式，财务杠杆下降到0.5左右，保证不会因为CPI而遭受大损失就可以了

如何巧用Excel计算货币时间价值

货币时间价值是现代理财的基本观念之一，也可以说是理财活动的“第一原则”。根据货币时间价值原理，在利率水平一定的条件下，同等数额的资金在不同时点上的经济价值是不等的；而数额不等的资金在不同时点上的经济价值又有可能是相等的。因此我们在会计核算尤其是在进行理财分析与财务决策时，对于跨期较大（如跨年）的收入或支出，需要先把它们放到相同的时间基础上，然后才能进行加减或比较。在这方面，巧妙地利用Excel是最好的选择，本文试图通过18个精选案例来加以阐释。大家若能以此为基础，再加以灵活运用和深入研究，也就具备了解决复杂问题的能力。

一、现值计算

在Excel中，计算现值的函数是PV，其语法格式为：PV（rate，nper，pmt，[fv]，[type]）。其中：参数rate为各期利率，参数nper为投资期（或付款期）数，参数pmt为各期支付的金额。省略pmt参数就不能省略fv参数；fv参数为未来值，省略fv参数即设其值为0，也就是一笔的未来值为零，此时不能省略pmt参数。type参数值为1或0，用以指定付款时间是在期初还是在期末，如果省略type则设值为0，即默认付款时间在期末。

案例1：计算复利现值。某企业在5年后获得一笔资金1000000元，设年投资报酬率为10%，问现在应该一次性地投入多少资金？

在Excel工作表的单元格中录入：=PV（10%，5，0，-1000000），回车确认，结果自动显示为620921.32元。

案例2：计算普通年金现值。购买一项基金，购买成本为80000元，该基金可以在以后20年内于每月月末回报600元。若要求的最低年回报率为8%，问投资该项基金是否合算？在Excel工作表的单元格中录入：=PV（8%/12，12*20，-600），回车确认，结果自动显示为71732.58元。71732.58元为应该投资金额，如果实际购买成本要80000元，那么投资该项基金是不合算的。

案例3：计算预付年金现值。有一笔5年期分期付款购买设备的业务，每年年初付500000元，银行实际年利率为6%.问该项业务分期付款总额相当于现在一次性支付多少价款？在Excel工作表的单元格中录入：=PV（6%，5，-500000，0，1），回车确认，结果自动显示为2232552.81元。即该项业务分期付款总额相当于现在一次性支付2232552.81元。

二、净现值计算

在Excel中，计算净现值的函数是NPV，其语法格式为：NPV（rate，value1，value2，……）。Rate为某一期间的固定贴现率；Value1，value2，……为一系列现金流，代表支出或收入。利用NPV函数可以计算未来投资或支出的总现值、未来收入的总现值以及净现金流量的总现值。

案例4：计算分期收（付）款的总现值。甲公司2007年1月1日从乙公司购买一台设备，该设备已投入使用。合同约定，该设备的总价款为1000万元，设备款分3年付清，2007年12月31日支付500万元，2008年12月31日支付300万元，2009年12月31日支付200万元。设3年期银行借款年利率为6%.要求计算设备总价款的现值。

固定资产入账，首先要确定设备总价款的现值。具体操作是：在Excel工作表的单元格中录入：=NPV（6%，500，300，200），回车确认，结果自动显示为906.62万元。该结果也表明，设现在一次付清货款，并且乙方同意按3年期银行借款年利率6%进行计算，那么现在交易金额应该是906.62万元。

案例5：计算投资项目的净现值。某项目初始投资为206000元，第1年至第6年的每年年末现金流量分别为50000元、50000元、50000元、50000元、48000元、106000元。如果贴现率是12%，要求计算该项目投资净现值。

在Excel工作表的单元格中录入：=NPV（12%，50000，50000，50000，50000，48000，106000）-206000，回车确认，结果自动显示为26806.86元。

三、终值计算

在Excel中，计算终值的函数是FV，其语法格式为：FV（rate，nper，pmt，[pv]，[type]）。其中：参数rate为各期利率，参数nper为期数，参数pmt为各期支付的金额。省略pmt参数则不能省略pv参数；参数pv为现值，省略参数pv即设其值为零，此时不能省略pmt参数。type参数值为1或0，用以指定付款时间是在期初还是在期末，如果省略type则设值为0，即默认付款时间在期末。

案例6：计算单利终值及利息。存入银行10000元，存期5年，银行按5%的5年期单利利率计息。问5年后可一次性从银行取出多少钱？其中利息是多少？

在Excel工作表的单元格中录入：=10000*（1+5%），回车确认，结果显示为10500元（5年后可一次性从银行取出的金额）。在Excel工作表的单元格中录入：=10000*5%，回车确认，结果显示为500元（利息）。

案例7：计算复利终值及利息。向银行借款1000万元，年利率8%，期限5年，到期一次还本付息。问5年后应偿还多少万元？其中有多少利息？

在Excel工作表的单元格中录入：=FV（8%，5，-1000），回车确认，结果（复利终值，即本息和）显示为1469.33万元。在单元格中录入：=FV（8%，5，-1000）-1000，回车确认，结果显示为469.33万元（利息）。

案例8：计算普通年金终值。某企业从现在起每月月末存入20000元，如果按月利息0.353%计算，那么两年以后该账户的存款余额会是多少？

在Excel工作表的单元格中录入：=FV（0.353%，24，-20000），回车确认，结果自动显示为：499999.50元，即两年以后该账户的存款余额是499999.50元。

案例9：计算预付年金终值。某企业从现在起每月月初存入20000元，如果按月利息0.353%计算，那么两年以后该账户的存款余额会是多少？

在Excel工作表的单元格中录入：=FV（0.353%，24，-20000，0，1），回车确认，结果自动显示为501764.50元，即两年以后该账户的存款余额是501764.50元。

四、贴现率计算

在Excel工作表中，计算贴现率的函数为RATE，其语法格式为：RATE（nper，pmt，pv，[fv]，[type]，[guess]）。其中guess为预期（猜测）利率，如果省略预期利率则设该值为10%.

案例10：测算报酬率。现有15000元，要想在10年后达到50000元，那么在选择投资项目时，最低可接受的报酬率是多少？

在Excel工作表的单元格中录入：=RATE（10，15000，-50000），回车确认，结果自动显示为12.795%（四舍五入保留结果，可以根据需要规定保留小数位，下同）。

案例11：测算利率。某人建议你贷给他30000元，并同意每年年末付给你9000元，共付五年。你是否应接受该建议？在Excel工作表的单元格中录入：=RATE（5，9000，-30000），回车确认，结果自动显示为15.24%.结果表明，如果15.24%高于其他投资项目的报酬率，则可以接受该建议。

案例12：计算分期收款的折现率。某公司出售一套设备，协议约定用分期收款方式，从销售当年年末开始分5年收款，每年收200万元，合计1000万元（不考虑增值税）。定购货方在销售成立日支付货款，付800万元即可。购货方在销售成立日支付的800万元可以看做是应收金额的公允价值。该笔业务的账务处理，涉及折现率的计算问题，即要计算每年年末的“未实现融资收益”和“财务费用”数据。首先要计算年金为200万元、期数为5年、现值为800万元的折现率。在Excel工作表的单元格中录入：=RATE（5，200，-800），回车确认，结果显示为7.93%.

五、期数计算

在Excel中，计算期数的函数为NPER，其语法格式为：NPER（rate，pmt，pv，[fv]，[typ]）。

案例13：计算资金积累期。某企业现有资金100000元，投资项目的年报酬率为8%，问多少年后可以使现有资金增加到200000元？在Excel工作表的单元格中录入：=NPER（8%，0，100000，-200000），回车确认，结果自动显示为9年。

案例14：计算对比方案的设备使用年限。某企业拟购置一台柴油机或汽油机。柴油机比汽油机每月可以节约燃料费5000元，但柴油机的价格比汽油机高出50000元。设资金的年报酬率为18%，年资金周转12次以上（每月复利一次）。问柴油机至少应使用多少年才合算？在Excel工作表的单元格中录入：=NPER（18%/12，5000，-50000），回车确认，结果自动显示为11年。

案例15：计算还款期。按揭方式购房，首付后600000元，设的年利率为7.95%，每月还款能力为5000元，问需多少年能够还清？在Excel工作表的单元格中录入：=NPER（7.95%/12，5000，-600000）/12，回车确认，结果显示为20年。

六、等额收（付）款计算

在Excel中，计算等额收（付）款的函数是PMT，其语法格式为：PMT（rate，nper，pv，[fv]，[type]）。

案例16：投资回收的年金测算。设以10%的年利率借款20000元，投资于寿命为10年的某个项目。问每年至少要收回多少资金才行？在Excel工作表的单元格中录入：=PMT（10%，10，-20000），回车确认，结果自动显示为3254.91元。

案例17：按揭方式下分期收（付）款额的计算。按揭购房额为600000元，设25年还清，年利率为8%.问：每月底需要支付的还本付息额是多少？如果在每月月初还款，则每月还款额又为多少？在Excel工作表的单元格中录入：=PMT（8%/12，25*12，-600000），回车确认，计算所得的每月月末还款额为4630.90元。在Excel单元格中录入：=PMT（8%/12，25*12，-600000，0，1），回车确认，计算所得的每月月初还款额为4600.23元。

案例18：养老金存款规划。某企业为30年后退休的一批员工制定养老金，这些员工退休后每月月底可以从银行领取2500元，连续领取25年。若存款的复利年利率为3%，那么该企业从今年开始每年需要为这批员工中的每位员工等额存入多少钱到银行？在Excel工作表的单元格中录入：=PMT（3%，30，0，-PV（3%/12，25*12，-2500）），回车确认，结果显示为11081.17元。即该企业从今年开始每年需要为每位员工等额存入11081.17元到银行。

本例涉及Excel的函数嵌套问题，对于不熟悉Excel函数应用的会计人员来说，增加了一定难度。这里给出公式的关键释义：对照PMT函数的语法格式，-PV（3%/12，25*12，-2500）整体属于PMT函数的fv参数。-PV（3%/12，25*12，-2500）计算的结果即是30年后需要的那笔资金。对于PMT函数来说，明确30年后的终值应达到多少后，才可以计算出现在每年要存多少钱到银行。30年后需要的那笔资金就是25年中每月发放金额的总现值。

经济学案例分析

第一个是股票涨跌.摄及到如下原理.

1、股票涨跌是二级市场的操作。

2、简言之，买的人多就涨，卖的人多就跌。（举例表述，因为我刚才的形容有偏差，例一只股票当前10元价位，有人卖有人买则10元，如有人出11元买，却无人卖，则为11元，依次类推，是为上涨，反之下跌）

3、个人感觉，公司业绩好坏对股票涨跌影响不大，股票涨跌主要由题材及政策消息面主导。例如，奥运会前可买北京旅游。熊市时绝大多数都跌，牛市时，绝大多数都涨。一个信号就能主导股市涨跌。

股票的涨跌有宏观面及基本面的原因，主要的还是资金面或者受主力的关照程度。

第二个是经济恢复理论.股票板块轮动规律.

第三个是宏观调控规律,分解如下.

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。

我国的房地产市场是在决定进行住房制度改革，停止化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，通常会取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、 房地产产业政策分析

产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。

由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。

我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至正式文件上，经常有报导宣称决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，果断地取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。

我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致特别是管理的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、 房地产税费分析

根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析

税，是凭借其行力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的，包括中央和各级地方、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由拨付，同时又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少部门收入。

从税的角度来看，短期里，降低税率会减少部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，的收入呈现出良性的增长循环。

从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

<二> 部分规费分析

从公共品的理论来看，部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。

如代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果承担责任，则容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果不承担赔偿责任，官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。

工程质量检验费是行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。可以取边际成本定价，也可以取平均成本定价。无论用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。

三 、经济适用房的经济学分析

经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。

经济适用房政策作为一项政策，本意是通过补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争、争土地、，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。

用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。

由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：

用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。

资金的时间价值问题!?

资金的时间价值：不同的时间1元钱代表的价值量是不同的，是随着时间的增加而增加的。

可以这样理解：现在的1块钱是要大于将来的1块钱，昨天的1块钱大于今天的1块钱。你可以用现在的钱存银行或者进行投资，这1块钱将给你带来收益，增加的那部分收益就叫做资金的时间价值。

如何进行个人理财案例分析

　如何进行个人理财案例分析?理财是一生都要做的事情，个人理财能力是一个人的财商的体现。下面我为大家整理了个人理财案例分析的建议，希望能为大家提供帮助!

　如何进行个人理财案例分析

　案例介绍：

　小张先生是我的客户张先生的独子，自从上次我帮张先生进行个人财务分析后，他对个人理财产生了浓厚的兴趣。他多次表示让我给他的儿子也“看看”，分析、调理一下小张先生目前的财务状况。

　小张先生19年出生，未婚。同大多数年轻人一样，爱交朋友、好玩，但与同龄人相比，我觉得他性格中多了一份沉稳和内敛，也许正因为如此，小张先生工作两年多居然积攒下了20多万元存款，这真有点出乎我的意料。他的家庭状况较宽裕，小张先生无任何生活负担。本人职业IT行业白领，月收入1万元，月开支情况如下：健身费1200元;交通费300元;通讯费200元;旅游消费月均250元;上交家人2500元。现有银行定期存款16万元，参加社会保险保障，无任何投资经验。风险偏好：性格较沉稳，属理智型投资者，不愿冒高风险，但也希望尝试投资。目标：希望近期购置按揭住房一处，首付+装修约花费10万元;购置小轿车一辆，价值10万元以内。

　案例分析：

　通过与小张先生多次交谈，我发现他虽然年纪不大，但谈吐斯文、行为举止颇为老成、不奢华浪费，是一位有抱负的上进青年。个人经济情况总结如下：

　一、小张先生的月收支情况：

　1.月收入：1万元

　2.月支出：1200+300+200+250+2500=4450元

　3.月赢余：约5000元

　4.现有存款：16万元(定期存款)

　二、通过对小张先生个人经济情况的分析，我认为他目前财务状况的主要问题是：

　1.缺乏全面的保险保障。

　2.储蓄品种过于单一，缺少有效的投资。

　3.单身期，急需资本积累满足未来生活需要。

　三、未来主要任务

　在建立全面的保险保障、解决后顾之忧的同时，实现资本的积累，逐步完成购房、购车、结婚、安家、养老等人生目标。

　四、理财目标

　未来2-5年对小张先生来讲，无论在事业上还是生活上都是最重要的时期，变数大、开销大，所以理财规划的主要目标应放在：在充分保证流动性的基础上实现资金的保值增值，尽量避免片面追求高利润的风险投资。所以在投资品种的选择上应着重于稳定增长并具有一定的流动性的品种，尽量避免风险较大(如股票)或变现较难的中长期投资品种(如3-5年期的国库券)。

　理财建议：

　一、风险管理

　年轻的小张先生身故或患重疾的可能性很低，但是发生意外事故的风险也不可忽视。所以，一份可保终身意外的保险是十分必要的。由于年龄越低，保费越少，所以及早购买那种以重大疾病为主险，住院医疗、重大意外为附险的险种，为自己安排重病、意外方面的保障不失为明智之举。购买方式建议用分期缴费(年缴)的方式。至于养老型保险品种，我个人认为在目前通货膨胀率较高、名义利率较低的时期不宜急于购买。(养老安排是理财规划的一项重要内容，它可以通过多种方式实现。购买养老型保险只是若干养老方式中的一种，但并不是唯一的，所以和其他长期投资一样，也需要考虑购买时机)

　二、储蓄积累：设立活期储蓄帐户：

　a)开立储蓄存折，存入1万—1.5万元作为应急资金(应付突发的、出乎预料的费用)。

　b)设立强储蓄帐户：开立一年期零存整取帐户，月存入2000元。小张先生年纪较轻、抵制力不足，所以储蓄理财意识的培养非常重要，每月的固定存款行为希望能培养其节约、存款的习惯。但应注意的是，现阶段存款利率较低，不宜做长期储蓄，所以存款以一年期为最佳。另外，这笔钱在每年到期时还可用于支付保险费用。

　c)调整存款结构：将16万元定期存款做部分提支10万元准备进行投资，其余6万元可以继续做定期存款，但结构需要调整一下。存单到期后，建议将其分为三部分(各2万元)分别存为一年期、两年期、三年期三张存单。每年一张存单到期时，都转存为三年期存款。这样既保证了资金的流动性，避免提前支取时利息受损，又能享受到三年期较高存款利率，这种存款理财技巧比较适合于小张先生这类客户。

　三、投资养老：

　d)尝试进行投资：由于小张先生没有任何投资经验，平时工作又比较繁忙，所以不提倡其进行例如股票、外汇买卖等较为复杂又耗费精力的投资品种。我的建议是将10万元投资于多种开放式基金：其中5万元购买货币型开放式基金(流动性强、收益稳定);5万元购买股票型开放式基金(积累投资经验、追求较高收益)。此种方式较为灵活，在投资的同时又可随时变现，用于继续教育或弥补应急帐户资金的不足，较适合创业期的年轻人。

　e)设立投资储备帐户、进行养老安排：开立活期储蓄卡帐户(可指定为个人结算帐户)，每月存入2000元用定期定额的投资方式购买股票型开放式基金。这个投资账户对小张先生来讲十分重要，只要能长期坚持下去，十几年甚至几十年过后复利投资所形成的巨大财富应该足够他快乐养老了。

　总结：

　如果将规划前后做比较，可以发现：现在的小张先生不会再有后顾之忧;意外伤害保险、医疗保险为他提供了全面的人身保障;有了对付突发的应急资金;有足够的易变现的资产可以随时满足消费需求;正在逐步实现资本的积累，作为今后的生活储备;尝试投资一定风险的投资品种，可以增强金融意识，同时实现资本增值。

　理财经理提示：

　该规划保质期一年，期满或期间有任何重大生活状况变化，应及时通知理财经理，以便调整理财规划.

　个人理财知识

　美债所理财

　1.炒股=

　对于非金融专业人士来说，投资股票就是。股票的回报率高，但是风险极大，不懂得相关知识的人切不可触碰，不然会亏得血本无归。

　投资与，差之毫厘，谬以千里。如果你在购买股票时，没有任何策略，没有风险管理意识，只是一味地听消息，那实质就是一场。

　2.稳定理财

　目前互联网金融发展迅速，P2P理财的成交规模在上个月已经达了2万亿，前一万亿用了7年时间，后一万亿只用了7个月，对比之下可以发现P2P行业在国内发展有多迅猛，不过投资p2p有一定的技巧性。

　P2P理财门槛低，相对来说收益高，因此很多人加入其中。但是要注意选对投资平台，一般国资系的较为靠谱，因为毕竟有机关的实力保障，例如，“国资控股+银行存管”的美债所理财，平台全面升级海口联合农商银行存管系统，近期平台还有“全场加息6%+199元现金+1G手机流量”的“双11”活动。

　3.别指望靠保险赚钱

　保险是给人身安全的保障，并不是赚钱的方法。如果你想靠保险赚钱还不如去投资产品呢，选择任何一个投资都比保险强。虽然保险一定要配置，因为发生意外时可以转移一定的风险，但不要期望过高。

　理财知识精选

　1.买东西要货比三家，还要控制消费

　购物消费，也要学会控制，当然也并不是说让你生活质量降低了，只是说同样的产品，或许你能花比别人少很多的钱买到。你可以货比三家，或者利用商品优惠券购买，或者不打紧的东西，趁打折促销时买，省一点是一点。

　2.你不理财，才不理你

　个人理财做预算时可划分为三部分：必要的开支、无关紧要的开支、不必要的开支，对自己的每一笔开支做到心中有数，以后就能分出部分收入作储蓄或投资。

　3.自己不熟悉的领域不要茫然投资

　你想投资艺术品、投资古董、购买股票、外汇等，自己问自己“真的懂行吗?”艺术品和古董，赝品太多很难辨认;股票，你看的懂那些红绿线吗?外汇，你对汇率懂吗?会换算吗?等等。总之，不懂的领域，不要投资，就不会吃亏。

　4.想学好理财要多看财经新闻

　多看财经新闻，因为国家政治局势对经济局势影响最大，而且每天的新闻联播图文并茂，有声有色，简单易懂。

　5.强制自己养成定期存款的习惯

　不要总将“不会理财”“没钱理财”挂嘴边，再不会理财，定期存款总该会吧。钱不是万能的，但没钱却是万万不能的。所以你可以给自己制定一个，每个月定期定额在银行进行存款，强制自己存钱。

　6.不懂投资可以找理财机构

　现今社会上的专业独立的理财投资机构很多，你不懂投资可以找他们。他们都有专业独立的理财专家团队，目前都能免费为家庭和个人提供理财咨询，甚至帮你挑选适合的理财方式。

　7.养成记账习惯能助个人理财一臂之力

　记账，对很多人来说似乎有点太烦，容易忘记，但坚持记账是件一劳永逸的事。记账不仅能帮助你做好预算，还能帮助控制你一些不必要的浪费。

　8.善于利用个人理财定律

　个人投资理财必须掌握的定律：资产合理配置的4321定律；预计你承受风险的80定律；个人购买保险比例的双十定律；房贷的三一定律等等。

　9.换工作要多考虑

　对每个人来说，跳槽是机会也是风险。如果你真想跳槽，首先自己对自己未来的职业发展方向有了明确的规划；其次你确实有了跳槽的资本，想拥有更展空间；最后，跳槽好比“调仓”，那就找个“收益”高的吧。

　10.身体是革命的本钱，也要给自己投资

　身体是革命的本钱，不要只想着拼命工作赚钱。身体好挣得钱才是好，否则是得不偿失。

　理财新手正确理财

　那么，理财之路怎么走？规划师告诉我们，理财的第一步应该是认识自己，包括认清自己的风险承受能力、家庭经济状况和个人收支状况，然后作出具体的目标规划。

　风险承受能力其实是由主观和客观两方面决定的。主观上当然是指自己的风险偏好，主要由个性决定。有些人胆子大，很有冒险精神，他就是不愿意进行平稳的投资操作，就是喜欢“玩个心跳”；有些人（尤其是女孩子）胆子比较小，不喜好带有“”性质的投机行为，就喜欢安安稳稳地赚点买衣服和化妆品的钱。

　风险承受能力更主要地是体现在客观条件上。如果一个年轻人极富冒险精神，但他的父母丧失工作能力还需要靠他赡养，他怎么可以把每个月的大部分收入拿去买股票？如果有人非常想炒期货，但他根本没有积蓄，他除了找个模拟软件，“过把瘾就死”，还能怎么办？

　因此，只有认清自己的个性、现实具备的收入能力和家庭负担状况，才能根据自己的风险承受能力，制订出合适的理财，选择好贴切的投资品种和工具。

　顺序巧安排?先易后难好

　制订理财规划的主要内容，就是安排好自己的理财需要，把大大小小的人生财务目标罗列出来，然后根据轻重缓急，标出先后顺序，不求“一网打尽”，但要分时分段“各个击破”。

　对于社会新鲜人而言，尚处于从单身向婚姻迈进的家庭成长期，买房买车，结婚生子等重大都在等待解决。这个时期一般会持续2～5年，这时候也是未来家庭的财富积累期。

　年轻人最好能让自己按照先聚财、后增值、再购置住房的顺序，制订自己的理财。

　而且，由于缺乏理财和投资经验，社会新鲜人给自己设立的第一个理财目标的“门槛”最好能低一点，难度不要太高，所需达到的时间在2～3年之内最好。当达到第一个目标后，就可定下难度高一点、花费时间约3～5年的第二个目标。比如对于一位月入4000元的广告公司职员来说，一年内积累1.5万元为自己购置工作必需的笔记本电脑，就比两三年内购置一套酒店式单身公寓，更适合作为自己的第一个理财目标。

　此外，理财制订以后，每年至少“体检一次”，以便根据实际状况的改变而做出相应的调整。

　第一步从“节流”做起

　制订好了，就得开始行动。年轻人的最大特点就是收入不高，很多人都觉得“无财可理”。在这样的情况下，理财的首要任务就成了“节流”。俗话说“勤由俭来败由奢”，但现在的`社会新鲜人很多都是“都市月光族”，每月收入两三千、三四千元，大部分用于房租、在外吃饭、朋?友聚会和逛街购物上，每到月底钱包就空空如洗，工作一两年后还无甚积蓄。这样是绝对不利于理财的。

　不少年轻人喜欢提前消费，比如早早买车，也有人喜欢用透支消费，还有些人特别喜欢购买名牌，这些都是不可取的消费习惯，对于年轻人的财富积累有很强的破坏力。比如，本刊记者经过测算，月收入8000元的年轻人才有可能消费得起汽车，但这样的收入在社会新鲜人中恐怕也是凤毛麟角吧。

　因此，对于年轻一族来说，在收入不高的情况下，通过日常生活的勤俭节约，“省出第一桶金”才是上策。

　注意收益率和时间的匹配

　“节流”之后，自然可以产生一些积蓄，然后就可以慢慢开始进行投资了。在选择投资品种前，还需要特别提醒年轻人的是，一定要注意理财目标的时间与理财方式的匹配问题。

　理财专家告诉我们，不能用长期的理财方式来实现短期的理财目标，也不能用短期的理财手段去完成长期的理财任务。通常可以作这样的搭配：理财目标在2年以下的，可选择短期国债、银行储蓄、稳健收益型的基金等；3年左右的可以选择相似期限的国债，接近面值的可转换债券或有明确风险控制成效的基金等；5年~10年以上的可根据风险承受能力，选择股票型基金、平衡型基金或者股票房地产。当预期收益率无法满足理财需求时，就要考虑修改理财目标了。

　这其中，对一些理财目标放宽时间要求，给予充分的弹性也是很重要的。比如一对年轻的恋人，每月总收入7000元，同时双方家庭条件不是很好，如果两人要结婚买房，家长们“经济援助”的额度不会大。于是两人通过每月抽出一部分工资收入，用于投资基金和股票的形式来积累财富，五年内买房。他们这样的选择是符合收益率和时间性匹配原则的。但不巧，中途有一笔投资损失程度较高，不过并不要紧，因为他们可以把买房的时间顺延两年。“人挪活，树挪死”，年轻人的资本就是“年轻”，再多等两年买房，也是完全可行的。而如果当初只选择储蓄的消极方式，那么就算把时间放宽到七年，也很难实现买房的理想。

　做好职业规划

　对于社会新鲜人而言，和理财之路一样，职场之路还刚刚起步，早早对自己做好职业规划，保证今后在职场中的竞争能力，才能保证不断有更多的现金流入，才能有基础节约和投资，才能更好地进行理财。可以说，职业规划对年轻人，是“开源之本”。

　最后，请每一个社会新鲜人做好自己的CFO（首席财务官）。老实说，CFO不是都能当得了、当得好的。一个刚从学校毕业，工作不过一两年的社会新鲜人，更不可能一跃冲天，登上“CFO”的宝座。我们在这里要提倡的是：每一个年轻人都应该把自己当成一个小公司，做好自己的“CFO”，规划好自己的财务状况，经营好自己的人生。愿每一个社会新鲜人，都能通过理财的学习和实践，享受到更加美好自由的人生。

　理财新手五步走

　第一步：自我分析

　分析自己的风险承受能力、家庭负担状况和个人的收入能力

　第二步：制订理财

　制订2～3年的第一目标，3～5年的第二目标，每年底财务“体检”后做适当调整

　第三步：从“节流”做起

　在收入不高的情况下，通过日常生活的勤俭节约，省出“第一桶金”

　第四步：初步投资

　将部分积蓄用于投资，要注意理财目标的时间与理财方式的匹配

　第五步：做好职业规划

　只有保证自己在职场中的竞争能力，才有更多的现金流入，积累更多的“开源之本”